Uchwały

Na podstawie art.21 ust.1 pkt 1 i ust.2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) oraz art.18 ust.2 pkt 15 i art.40 ust.2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz.U. Nr 142, poz.1591 z 2001 roku z późniejszymi zmianami) Rada Miasta Żagań uchwala, co następuje:

§1.

Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Żagań o statusie miejskim na lata 2004-2008.

I. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy obejmuje w szczególności:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
4) zasady polityki czynszowej,
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:
a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,
b) planowaną sprzedaż lokali.
II. Ilekroć w programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest mowa o:
1) ustawie - rozumie się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz. U. Nr 71, poz.733, z późn. zm.),
2) TBS - rozumie się Żagańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Żaganiu,
3) ZGM- Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Żaganiu,
III. Celem wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest wspieranie racjonalnej gospodarki mieszkaniowej oraz zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych zgodnie z potrzebami mieszkańców.

IV. 1.Na stan gminnych zasobów mieszkaniowych w Żaganiu w latach 2004 - 2008 wpływa szereg czynników, do których w pierwszej kolejności zaliczyć można:
a) istniejące możliwości zwiększenia w latach 2004 - 2008 rozmiarów zasobów mieszkaniowych będących w dyspozycji gminy, w szczególności związane z programem budowy przez TBS oraz adaptacją istniejących obiektów na cele socjalne,
b) naturalny ubytek lokali mieszkalnych związany z koniecznością rozbiórki i wycofania z użytkowania budynków będących w bardzo złym stanie technicznym,
c) przyjęty do realizacji wariant programu remontowego, wynikający między innymi z istnienia w zasobach gminnej gospodarki mieszkaniowej sporej luki remontowej,
d) realizowany w praktyce program prywatyzacji gminnych lokali mieszkalnych,
e) potrzeby społeczności lokalnej miasta w zakresie lokali socjalnych oraz poszukiwanie istniejących niewykorzystanych obiektów z możliwością ich adaptowania na cele socjalne.
2. Jednym z elementów mogącym spowodować poprawę sytuacji mieszkaniowej w grupie mniej zamożnych gospodarstw domowych powinien być program inwestycji mieszkaniowych związany z budową mieszkań na wynajem oraz nierozerwalnie związane z tym przemieszczanie rodzin w ramach posiadanych zasobów mieszkaniowych. Wybudowanie w omawianym okresie od około 50 (wariant pesymistyczny) do około 150 lokali mieszkalnych (wariant optymistyczny), głównie w ramach programu realizowanego przez TBS dla potrzeb gminy, stwarza realne przesłanki poprawy sytuacji mieszkaniowej społeczności lokalnej w Żaganiu.
V. 1. Przyjęcie programu adaptacji istniejących obiektów na cele socjalne, szacowanego na lata 2004 - 2008 w granicy 50-100 lokali umożliwi również w dużym stopniu zrealizowanie planowanego poziomu ubytków lokali mieszkalnych, związanego z koniecznością wyburzenia budynków, będących w bardzo złym stanie technicznym.
2. W zależności od przyjętego wariantu programu prywatyzacji, możliwa będzie do 2008 r. sprzedaż od 250 do 500 komunalnych lokali mieszkalnych. Pozwoli to osiągnąć poziom prywatyzacji w granicy od 34 % (wariant pesymistyczny), do 40 % (wariant optymistyczny) ogółu komunalnych lokali mieszkalnych. Poziom prywatyzacji w mieście w 2008 r. będzie niższy niż przeciętnie w miastach o podobnej wielkości. W celu zwiększenia poziomu prywatyzacji należy podejmować inicjatywy uchwałodawcze zachęcające najemców, mogących włączyć się aktywnie do poprawy stanu technicznego zasobów, do wykupu zajmowanych lokali mieszkalnych.
3. Przewiduje się również wzrost liczby lokali socjalnych w Żaganiu, z uwagi na występowanie niezaspokojonych potrzeb w tym zakresie. W zależności od przyjętego wariantu, możliwy będzie do 2008 r. wzrost liczby lokali socjalnych od około 50 (wariant pesymistyczny) do około 100 (wariant optymistyczny). Pozwoli to pokryć istniejące potrzeby w granicy od około 50 % do prawie 100 %.
4. Wykaz budynków , które mogą być w przyszłości przeznaczone na cele socjalne zawiera załącznik nr 1 do uchwały.

VI. 1 Program remontowy na lata 2004-2008 wymaga dalszej intensyfikacji oraz zwiększenia zaangażowania wszystkich podmiotów zainteresowanych polepszeniem standardu jakościowego zasobu mieszkaniowego.
2. Do remontów bieżących należy zakwalifikować 100 % powierzchni zasobów do remontów pośrednich i zabezpieczających prawie 15 % powierzchni, natomiast do remontów gruntownych ponad 24 % ogółu powierzchni zasobów.
3. W 2001 r. nakłady na techniczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych ZGM w Żaganiu wyniosły łącznie niecałe 1,6 mln zł, w 2002 r. niewiele ponad 2,0 mln zł, natomiast w 2003 r. znowu około 1,6 mln zł.
4. W skali roku faktyczne potrzeby remontowe w zasobach gminnej gospodarki mieszkaniowej w Żaganiu określono na około 34,3 mln zł (ponad 15 zł. na 1 m 2 p.u. miesięcznie), z tego:
a) nakłady na konserwacje i naprawy bieżące niecałe 2 mln zł,
b) koszty remontów pośrednich i zabezpieczających około 4,9 mln zł,
c) koszty remontów gruntownych około 27,4 mln zł (efekt około 53 % udziału zasobów wybudowanych do 1944 r.)
5. Głównym celem programu remontowego w Żaganiu jest opracowanie wieloletniej strategii likwidacji istniejącej luki remontowej w gminnych zasobach mieszkaniowych. Przy czym należy rozważyć następujące warianty:
a) maksymalny - zapewniający widoczną poprawę stanu technicznego zasobów mieszkaniowych, przy jednoczesnym zahamowaniu dekapitalizacji większości gminnych budynków w mieście,
b) umiarkowany - zapewniający pewną poprawę stanu technicznego gminnych zasobów mieszkaniowych w niektórych kwartałach miasta,
c) minimalny - zapewniający zahamowanie pogarszania się stanu technicznego gminnej substancji mieszkaniowej.
6. Przez najbliższy okres co najmniej 5 lat w ramach rocznych planów realizacyjnych konieczne będzie szczegółowe opracowanie spraw technicznych (rodzaje remontów), ekonomicznych (koszty ich wykonania), jak i społecznych (stopień ich uciążliwości dla użytkowników lokali).
7. W ramach programu remontowego odnoszącego się zarówno do budynków komunalnych, jak i nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, należy w pierwszej kolejności zrealizować następujący rzeczowy zakres robót:
a) roboty dekarsko- blacharskie (co najmniej 100 budynków wymaga remontu gruntownego),
b) wymiana instalacji elektrycznej (do wymiany i remontu kwalifikuje się około 65 % ogółu instalacji),
c) roboty zduńskie (dotyczy przestawienia około 220-250 pieców w skali roku),
d) wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej (około 50 % instalacji kwalifikuje się do wymiany),
e) wymiana instalacji gazowej (około 20 % instalacji będzie wymagało wymiany),
f) wymiana i modernizacja instalacji centralnego ogrzewania (rocznie należałoby wymienić instalacje w co najmniej 4 - 5 budynkach).
8. Rezultatem właściwie realizowanego programu remontów w komunalnych zasobach mieszkaniowych w Żaganiu, będzie:
a) poprawa stanu technicznego budynków,
b) stworzenie lepszych warunków zamieszkiwania dla gospodarstw domowych,
c) w dłuższym horyzoncie czasowym podwyższenie standardu mieszkań,
d) zmniejszenie kosztów ponoszonych przez lokatorów z tytułu ogrzewania mieszkań,
e) tworzenie dużo lepszego wizerunku miasta.
9. Główne ryzyko związane z realizacją programu remontów w zasobach komunalnych w Żaganiu wiąże się między innymi z:
a) ograniczonymi możliwościami finansowymi budżetu miasta w przyszłości,
b) istniejącymi możliwościami prowadzenia w mieście efektywnej polityki czynszowej,
c) przewidywanym wzrostem w niedalekiej przyszłości cen na materiały budowlane i instalacyjne oraz roboty remontowo-modernizacyjne.
VII. 1. Elementem szeroko rozumianego programu remontów powinien być program ukierunkowany na wspólnoty mieszkaniowe będące właścicielem pojedynczych budynków. Aktualnie budżet Żagania nie posiada wystarczających możliwości sfinansowania części kosztów remontów przypadającą na gminę, w budynkach stanowiących wspólną własność gminy miejskiej oraz właścicieli wyodrębnionych lokali tworzących wspólnoty mieszkaniowe. Należy dążyć do pozyskania środków pochodzących z UE.
2. Rezultatem właściwie realizowanego programu remontów w zasobach mieszkaniowych z udziałem wspólnot mieszkaniowych w Żaganiu będzie:
a) możliwość większego zaangażowania mieszkańców tych zasobów w finansowanie kosztów remontów,
b) poprawa stanu technicznego nieruchomości wspólnot mieszkaniowych,
c) szybsza renowacja budynków wspólnot stworzy lepszy wizerunek miasta.
3. W programie remontowym należy uwzględnić również modernizację budynków, której głównym celem jest poprawa jakości zasobów mieszkaniowych. Rola gminy w działaniach modernizacyjnych powinna być następująca:
a) Gmina wspomaga działania modernizacyjne,
b) Gmina inicjuje i koordynuje przedsięwzięcie.
4. Modernizacja zabudowy wymaga indywidualnego podejścia, zależnie od charakteru zasobów, ich usytuowania w mieście i zakresu przedsięwzięć (np. uzupełnienie infrastruktury komunalnej, poprawa układów funkcjonalnych i wartości użytkowej mieszkań oraz budynków). Z uwagi na przewidywaną na lata 2004 - 2008 skalę potrzeb remontowych, modernizacja gminnych zasobów mieszkaniowych w Żaganiu będzie mogła być realizowana w bardzo ograniczonym zakresie.

VIII. 1. Cele strategiczne wytyczone przez program prywatyzacji lokali powinny:
a) realizować wieloletnią politykę prywatyzacyjną w odniesieniu do gminnych zasobów mieszkaniowych,
b) tworzyć warunki umożliwiające dostęp do mieszkań o określonym standardzie i po cenach dostępnych dla określonych grup gospodarstw domowych,
c) wpływać na poprawę jakości zarówno zasobu mieszkaniowego, jak i usługi mieszkaniowej oferowanej użytkownikom lokali.
2. Powodzenie programu prywatyzacji uwarunkowane jest szeregiem czynników, z których najważniejsze będą:
- możliwości finansowe społeczności lokalnej,
- kształtowanie się rynku mieszkaniowego w mieście,
- atrakcyjność lokalizacyjna budynków przeznaczonych w pierwszej kolejności do całkowitego sprywatyzowania,
- przyjęte zasady sprzedaży lokali,
- polityka państwa, zachęcająca najemców lokali (np. w formie ulg podatkowych) do ich wykupu od gminy.
3. Program selektywnej prywatyzacji i zamiany mieszkań w Żaganiu powinien w pierwszej kolejności obejmować:
a) sprzedaż mieszkań w małych domach mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych,
b) sprzedaż mieszkań w wytypowanej grupie budynków charakteryzujących się wyższym standardem i atrakcyjniejszym położeniem w mieście,
c) sprzedaż lokali w budynkach, w których możliwe będzie realizowanie realnego programu remontowego,
d) sprzedaż lokali w nieruchomościach, w których udziały gminy nie przekraczają 30 %.

Zdynamizowanie prywatyzacji i zamiany mieszkań winno następować poprzez odpowiednią politykę bonifikat i udogodnień oraz daleko idące ułatwienia administracyjne.
4. Ocena procesów prywatyzacyjnych w gminnych zasobach mieszkaniowych w Żaganiu wskazuje, że podstawowym efektem zrealizowania zaplanowanej sprzedaży lokali (szacowanej w zależności od przyjętego wariantu od 50 do 100 lokali mieszkalnych rocznie) powinno być zmniejszenie udziału budżetu gminy w kosztach remontów budynków komunalnych.
5. Realizacja programu selektywnej prywatyzacji i zamiany mieszkań powinna przynieść określone korzyści finansowe dla budżetu gminy. Będzie to przede wszystkim wypadkową liczby sprywatyzowanych lokali mieszkalnych w poszczególnych latach oraz ceny po jakiej te lokale będą sprzedawane.
6. Środki uzyskiwane z prywatyzacji gminnych lokali mieszkalnych powinny być w całości lub w dużej części wykorzystywane w ramach gminnej gospodarki mieszkaniowej.
7. W przypadku prywatyzacji lokali użytkowych podstawowym kryterium ich sprzedaży powinna być cena, nie niższa niż 7 - letnie przychody uzyskiwane z ich wynajmowania.

IX.1. Program reformowania czynszów jest jednym z kluczowych zagadnień w zakresie gospodarki gminnymi zasobami mieszkaniowymi. Bez podnoszenia czynszów za mieszkania do poziomu pozwalającego na pokrycie pełnych kosztów ich utrzymania, gmina będzie narażona na dalszą degradację swoich zasobów mieszkaniowych. Stopniowe urealnianie opłat za użytkowane lokali mieszkalnych będzie jednocześnie stwarzać korzystniejsze warunki dla prywatnego sektora mieszkań, funkcjonującego w ramach tych zasobów. Właściwie prowadzona realizacja programu czynszowego będzie miała określony wpływ na funkcjonowanie innych programów, szczególnie programu remontowego.
2. Poziom stawek czynszowych obowiązujących w komunalnych zasobach mieszkaniowych w Żaganiu ustalany jest przez Burmistrza Miasta. Aktualnie wysokość stawki bazowej czynszu kształtuje się na poziomie 2,98 zł za 1 m2 p. u. miesięcznie. Stanowi to około 2 % wartości lokalnego wskaźnika kosztu odtworzenia, przyjętego w wysokości 1800 zł. Z przeprowadzonych badań porównawczych wynika, że w latach 2001 - 2003 stawki opłat czynszowych obowiązujące w Żaganiu były niższe o około 35 - 40 % od przeciętnych krajowych ustalonych dla miast o podobnej wielkości.
3. Zakłada się szybszy wzrost czynszów, co spowoduje zaprzestanie w przyszłości dotowania przez gminę gospodarstw domowych nie wymagających finansowego wsparcia. Brak długofalowego programu podwyżek czynszu oznaczałby subsydiowanie kosztów mieszkania dla grupy ludzi nieźle, czy nawet dość dobrze sytuowanych. Środki te należy zaoszczędzić i przeznaczyć na inne cele. Stała modyfikacja systemu czynszowego w Żaganiu jest więc absolutnie nieodzowna.
4. Głównym celem strategicznym realizowanym poprzez właściwie prowadzony program czynszowy w zasobach komunalnych jest poprawa jakości gminnego zasobu mieszkaniowego, jak również oferowanie aktualnym najemcom oraz innym użytkownikom lokali usługi mieszkaniowej na relatywnie wysokim poziomie.
5. W Żaganiu należy przyjąć następujący harmonogram zwiększania w latach 2004 - 2008 bazowej stawki czynszu:
- 2004 r.- 2,91-3,05 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,
- 2005 r.- 3,13-3,43 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,
- 2006 r.- 3,37-3,86 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,
- 2007 r.- 3,62-4,34 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie,
- 2008 r.- 3,89-4,88 zł na 1 m2 p.u. miesięcznie.
6. Wdrożenie programu czynszowego w Żaganiu na lata 2004-2008 powinno przede wszystkim umożliwić:
a) stworzenie jasnej i przejrzystej polityki czynszowej wspierającej rozwój mieszkalnictwa wmieście,
b) zwiększenie dochodów gminnej gospodarki mieszkaniowej poprzez wzrost wpływów z czynszów, co umożliwi dalszy wzrost nakładów na remonty gruntowne i modernizację,
c) stymulowanie procesu zamiany mieszkań poprzez lepsze dopasowanie gospodarstw domowych do zajmowanych przez nie lokali (uwzględniając ich wielkość, możliwości finansowe oraz preferencje),
d) polepszenie standardu mieszkań, w których czynsz maksymalny zbliży się do czynszu wolnego,
e) stopniowe likwidowanie nieuzasadnionych ze względów społecznych przywilejów dotowania gospodarstw domowych, które stać na pokrycie pełnych kosztów wynajmu mieszkania,
f) ograniczanie postaw roszczeniowych wśród mieszkańców gminnych zasobów oraz rodzin oczekujących na przydział mieszkania z puli miasta,
g) znaczną poprawę stanu zabudowy wpływającej na lepszy wizerunek miasta.
7. Zagrożeń dla realizacji programu czynszowego w Żaganiu należy głównie upatrywać w:
a) zbyt małym wzroście płac lub radykalnym wzroście bezrobocia, co w konsekwencji prowadzić będzie do dalszego spadku dochodów mieszkańców miasta,
b) zmianie polityki mieszkaniowej państwa polegającej na radykalnym zmniejszeniu środków budżetowych gmin,
c) utrzymywaniu dotychczasowego tempa wzrostu opłat za świadczenia (woda i kanalizacja, wywóz nieczystości, energia cieplna),
d) trudnościach z uzyskaniem akceptacji, przedstawicieli rady miasta następnej kadencji, w sprawie konieczności prowadzenia aktywnej polityki czynszowej.
8. Zasady polityki czynszowej zostały określone w uchwale Nr XXXVI/64/2001 Rady Miasta Żagania z dnia 29 listopada 2001 roku.

X. 1. Restrukturyzacja zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi to ogół działań podejmowanych przez władze samorządowe oraz jej jednostki organizacyjne zarządzające gminnym zasobem lokalowym w celu dostosowania usługi do wymogów gospodarki rynkowej. Restrukturyzacja zarządzania odnosi się zatem do dwóch generalnych obszarów:
a) stosunków pomiędzy gminą jako właścicielem zasobu a jego najemcami (nadzór właścicielski),
b)stosunków pomiędzy przedsiębiorcami a ich klientami, czyli użytkownikami nieruchomości (właścicielami i najemcami).
2. Celem restrukturyzacji powinno być przede wszystkim:
a) zwiększenie efektywności gospodarowania nieruchomościami mieszkalnymi, pozwalającej na wyższą jakość świadczonej usługi mieszkaniowej, przy jednoczesnym zachowaniu racjonalnego obciążenia budżetu gminy,
b) zwiększenie konkurencyjności organizacji zajmujących się administrowaniem zasobami mieszkaniowymi.
3.Gminnymi zasobami mieszkaniowymi w Żaganiu zarządza Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, działający w formie zakładu budżetowego. Z przeprowadzonych badań wynika, że w ZGM średnie koszty administracji i ogólne w przeliczeniu na 1 m2 p.u. miesięcznie w latach 2001 - 2003 r. kształtowały się na poziomie około 0,85 - 0,96 zł i były co najmniej o 15 - 35% wyższe od przeciętnych dla jednostek komunalnych z miast o podobnej wielkości.
Przepisy ustawy o gospodarce komunalnej precyzują że, działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego. Istnieje zatem pilna konieczność powierzenia administrowania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych spółce (np. TBS) lub prywatnym zarządcom.
4. Do priorytetowych celów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy trzeba zaliczyć:
a) stworzenie warunków dla wysokiej jakości usługi zarządzania i administrowania, przy zachowaniu racjonalnego obciążenia budżetu gminy i użytkowników lokali,
b) zmniejszenie kosztów własnych administracji nieruchomościami oraz przeznaczenie uzyskanych w ten sposób oszczędności na poprawę stanu technicznego zasobu,
c) umożliwienie łatwego kontaktu użytkownikom lokali z administratorem,
d) zapewnienie wysokiej dyscypliny finansowej oraz skutecznej działalności zarządcy.
5. Zasady na jakich ma funkcjonować w Żaganiu nadzór właścicielski nad komunalną gospodarką mieszkaniowy wskazują na dwie możliwości:
a) w formie wydziału urzędu miasta,
b) w formie jednoosobowej spółki gminy.
6. Ze względu na lokalne realia obejmujące:
a) obecne pełnienie nadzoru właścicielskiego przez zakład budżetowy- Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, zatrudniający około 70 osób,
b) duże rozmiary zasobu mieszkaniowego gminy, które według prognozy w roku 2008 stanowić będą 2.230 lokali komunalnych ( wariant optymistyczny) lub 2.639 ( wariant pesymistyczny),
c) istnienie 277 wspólnot mieszkaniowych w 494 nieruchomościach wchodzących w zasób mieszkaniowy gminy,
d) zły stan techniczny zasobów mieszkaniowych wymagający stałych interwencji brygad konserwatorskich,
e) duży poziom bezrobocia w Żaganiu,
f) istnienie spółki prawa handlowego Żagańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Żaganiu, mogącej sprawować funkcję zarządcy wspólnot mieszkaniowych, biorąc pod uwagę możliwy w mieście kierunek działań w tym zakresie, Rada Miasta opowiada się za utrzymaniem niezależnego podmiotu pełniącego funkcje nadzoru właścicielskiego.
7. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej (zakład budżetowy) może pełnić funkcje nadzoru właścicielskiego, z założeniem przekształcenia go w możliwie krótkim terminie w spółkę prawa handlowego.
8. Przejęcie funkcji właścicielskiej przez wydział urzędu miasta będzie mogło nastąpić w momencie znacznego zmniejszenia się ilości zasobu mieszkaniowego gminy oraz wypracowaniu odpowiednich systemów sieci informatycznych i zmiany schematu organizacyjnego urzędu miasta.
9. Nadzór właścicielski powinien w imieniu gminy pełnić rolę klienta zamawiającego usługi z zakresu gospodarki mieszkaniowej oraz monitorować działania poszczególnych wykonawców. W szczególności działalność ta powinna obejmować:
a) organizowanie przetargów na administratorów zasobów, ocenę ofert przetargowych oraz przygotowanie kontraktów,
b) weryfikację dochodów pochodzących z lokali, opiniowanie i zatwierdzanie planów remontów i modernizacji zasobów oraz kontrolowanie ich wykonania,
c) przygotowanie programów i planów operacyjnych gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy,
d) reprezentowanie interesów gminy we wspólnotach mieszkaniowych,
e) nadzorowanie i kontrolowanie jakości usług świadczonych przez poszczególnych administratorów,
f) wykonywanie lub nadzorowanie właściwej realizacji utrzymania technicznego lokali i nieruchomości, będących własnością gminy.
10. Ze względu na rozmiary gminnego zasobu mieszkaniowego w Żaganiu, rozwiązaniem optymalnym będzie model przewidujący maksymalnie dwóch wykonawców usługi administrowania tymi zasobami. Umożliwi ono:
- ograniczenie do minimum systemu nadzoru nad poszczególnymi administratorami,
- optymalizację kosztów funkcjonowania struktur organizacyjnych.
11. W przypadku formy prawnej administratora należy preferować spółkę z o.o., która jest formą optymalną w zakresie administrowania nieruchomościami w aktualnym otoczeniu prawnym i społecznym, z uwagi na:
a) zmniejszenie kosztów własnych administracji nieruchomościami oraz przeznaczenie uzyskanych w ten sposób oszczędności na poprawę stanu technicznego zasobu,
b) konieczność prowadzenia pełnej rachunkowości,
c) możliwość uzyskiwania przez zleceniodawcę wiarygodnych informacji na temat jej kondycji finansowej,
d) wymóg określonego kapitału założycielskiego,
e) sporządzanie bilansów i sprawozdań finansowych udostępnianych przez archiwa rejestrów handlowych, prowadzonych przez rejonowe sądy gospodarcze.
12. Istniejący model zarządzania i administrowania gminnymi zasobami mieszkaniowymi w Żaganiu wymaga istotnych korekt. Wprowadzone zmiany stworzą warunki do:
- zwiększenia efektywności wydatkowania środków,
- poprawy jakości usługi mieszkaniowej,
- bliższego kontaktu użytkowników lokali z pracownikami administracji mieszkaniowej,
- skuteczniejszych działań w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.
Przyjęto założenia, że proponowany model nie musi być w całości rozwiązaniem ostatecznym. W okresie najbliższych 2 - 3 lat konieczne będzie przeanalizowanie efektywności jego funkcjonowania i dokonanie ewentualnych korekt.

XI.1. W wydatkach związanych z kosztami utrzymania zasobów mieszkaniowych występują elementy kosztów zależne od jednostki administrującej zasobami mieszkaniowej, jak również niezależne od tej jednostki.
W skład tych pierwszych wchodzą:
- koszty administracji i ogólne,
- koszty utrzymania czystości.
Do tych drugich zaliczyć można:
- koszty wody i kanalizacji,
- koszty wywozu nieczystości,
- znaczna część pozostałych kosztów eksploatacji (m.in. związanych z opłatami za energię elektryczną w pomieszczeniach wspólnych, usługi kominiarskie, deratyzacyjne itp.).
2. W przypadku kosztów administracji i ogólnych oraz utrzymania czystości administrujący zasobami mieszkaniowymi powinien optymalizować ich wysokość i na bieżąco kontrolować skalę ich wzrostu.
3. W odniesieniu do kosztów wynikających z usług komunalnych realizowanych na rzecz gospodarki mieszkaniowej, pewien niewielki wpływ na poziom ich wzrostu mają władze lokalne, poprzez opiniowanie zmiany wysokości stawek opłat za wodę i kanalizację, wywóz nieczystości, energię cieplną itp.
4. Na wzrost pozostałych kosztów eksploatacji decydujący wpływ będą miały czynniki niezależne zarówno od administracji zasobów mieszkaniowych, jak i od władz lokalnych (zmiany cen energii elektrycznej, zmiany cen usług świadczonych przez poszczególne podmioty gospodarcze na rzecz gospodarki mieszkaniowej).
5. Wysokość kosztów technicznego utrzymania będzie przede wszystkim zdeterminowana następującymi czynnikami:
a) przyjętym na szczeblu lokalnym programem remontowym w gminnych zasobach mieszkaniowych,
b) zmianami cen na materiały budowlane i wykończeniowe oraz instalacje i urządzenia,
c) zmianami cen na usługi remontowo-modernizacyjne budynków mieszkalnych.
6. W zależności od przyjętego wariantu szacuje się, że jednostkowe koszty eksploatacji utrzymają się na poziomie 2003 r. (wariant optymistyczny), będą rosły zgodnie ze poziomem inflacji (wariant umiarkowany) lub nieco powyżej średniorocznego poziomu (wariant pesymistyczny). W przypadku kosztów technicznego utrzymania w zależności od wariantu, będą one rosły zgodnie z poziomem inflacji lub powyżej tego poziomu (od 5 do 10 % w skali roku).
7. W odniesieniu do bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, obejmujących w szczególności administrowanie, utrzymanie czystości oraz konserwacje i drobne naprawy w przypadku wariantu optymistycznego przewiduje się ich wzrost zgodnie z poziomem inflacji, założonym średnio w skali roku w wysokości około 2,5 %. W wariancie umiarkowanym przyjęto, że jednostkowe koszty będą średniorocznie wzrastały o około 2,5 %, natomiast w wariancie pesymistycznym o około 5 % powyżej wskaźnika inflacji.
8. Trzecim elementem programu wydatków są wydatki związane z kosztami inwestycji w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej. Należy zatem odnieść się zarówno do wydatków związanych z dofinansowaniem budownictwa mieszkaniowego realizowanego na potrzeby gminy i związanej z nim infrastruktury technicznej, jak również ewentualnych dopłat do różnic w czynszach pomiędzy lokalami TBS budowanymi na potrzeby gminy i lokalami komunalnymi o podobnym standardzie (w przypadku wprowadzenia w życie zasady przemieszczania się gospodarstw domowych w ramach różnych form zasobów mieszkaniowych).
9. Z szacunkowych wyliczeń wynika, że w latach 2004 - 2008 średnioroczne obciążenie budżetu gminy w odniesieniu do tych dwóch elementów może osiągnąć poziom:
- wariant optymistyczny - około 1,5 mln zł,
- wariant umiarkowany - około 0,9 mln zł,
- wariant pesymistyczny - około 0,75 mln zł.
Wysokość wydatków inwestycyjnych w dużym stopniu będzie uzależniona od realizowanego w latach 2004 - 2008 programu budowy mieszkań przez TBS na potrzeby gminy.

Xll.1. Rozmiary środków finansowych wpływających na poziom utrzymania zasobów mieszkaniowych gmin zależą przede wszystkim od:
a) przyjętych stawek opłat za lokale mieszkalne i użytkowe,
b) proporcji lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w eksploatowanych zasobach,
c) standardu posiadanych zasobów mieszkaniowych,
d) wielkości dotacji z budżetu gminy, uzależnionej w istocie od założonego poziomu utrzymania zasobów oraz przyjętego programu remontów i modernizacji.
2. Struktura źródeł pokrycia kosztów utrzymania zasobów gminnej gospodarki mieszkaniowej w Żaganiu w latach 2004 - 2008 będzie pochodną wielu czynników, do których w pierwszej kolejności zaliczyć można:
a) realizowaną politykę czynszową (bardziej lub mniej aktywną wynikającą z decyzji podjętych na szczeblu lokalnym),
b) przyjętą politykę prywatyzacyjną (w szczególności w odniesieniu do lokali użytkowych),
c) możliwości finansowych budżetu lokalnego (skala ewentualnych dopłat do gospodarki mieszkaniowej),
d) kryteriów przyznawania dodatków mieszkaniowych.
3. W zależności od przyjętego wariantu przewiduje się:
a) wzrost udziału wpływów z lokali mieszkalnych w pokryciu kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych (wariant optymistyczny),
b) utrzymanie udziału wpływów z lokali mieszkalnych na dotychczasowym poziomie z niewielkim wzrostem udziału dotacji budżetowej (wariant umiarkowany),
c) obniżaniu się udziału wpływów z lokali mieszkalnych i znaczącym wzroście udziału dotacji budżetu gminy (wariant pesymistyczny).
Zalecana jest realizacja wariantu określonego w pkt. 3a lub 3b.
4. Jedną z podstawowych zasad powinna być bieżąca kontrola i optymalizacja jednostkowych kosztów utrzymania gminnych zasobów mieszkaniowych, zarówno w odniesieniu do kosztów eksploatacji, jak i kosztów ich technicznego utrzymania.
5. W przypadku finansowania wydatków inwestycyjnych w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej, obciążenia z tego tytułu będzie w całości pokrywał budżet miasta Żagania. To założenie przyjęto w wariancie pesymistycznym. W wariancie umiarkowanym przewiduje się, że przynajmniej 15-20 % będzie pochodziło z innych źródeł (np. ze środków UE). W przypadku wariantu optymistycznego zakłada się finansowanie zewnętrzne nawet w granicy 30 - 40 %.

Xlll.1. Poważną barierą w procesie wdrażania zmian w zakresie gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy może być niedostateczne poinformowanie społeczności lokalnej o skutkach i korzyściach decyzji podejmowanych przez władze miasta, które w dłuższym okresie czasu będą skutkowały lepszym zaspokajaniem lokalnych potrzeb mieszkaniowych. Stworzenie odpowiedniego programu informacyjnego powinno przede wszystkim mieć na celu znaczne zmniejszenie deficytu informacji na temat przyjętej i realizowanej polityki mieszkaniowej oraz być elementem innych działań wpływających na racjonalizację gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy.
2. Głównym celem programu informacyjnego powinno być zwiększenie zaangażowania społeczności lokalnej (mieszkańców i podmiotów gospodarczych) w jak najlepszym zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych.
3. Program informacyjny powinien być opracowany i wdrożony przez odpowiednie wydziały urzędu miasta. Należy podkreślić, że koszty związane z realizacją programu informacyjnego będą stosunkowo niewielkie, natomiast uzyskane efekty niewspółmiernie wysokie. Wydaje się, że potencjalne korzyści wynikające z publicznego zrozumienia i zwiększonego udziału obywateli w zaspokajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych będą znaczne, szczególnie w odniesieniu do dłuższego horyzontu czasowego. Realizacja programu nie będzie wymagać zwiększenia zatrudnienia, a ogólne koszty publikacji, promocji i spotkań relatywnie bardzo niskie w stosunku do uzyskanych korzyści.
4. Inne działania władz miasta Żagania w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej przewidują możliwość sprzedaży wolnych lokali mieszkalnych i wolnych budynków na wolnym rynku w drodze przetargu.
5. W zakresie niezbędnych zamian lokali związanego z remontami budynków i lokali przewiduje się, że będzie to zakres minimalny, nie przekraczający kilkunastu lokali w skali roku. Również zmiany w tym względzie mogą być efektem przemieszczania się rodzin z mieszkań komunalnych do mieszkań TBS budowanych na potrzeby gminy i obejmować do kilkunastu rodzin w skali roku.

XIV. 1. Niniejsze opracowanie jest materiałem strategicznym, służącym do podejmowania decyzji dotyczących kierunków rozwoju gospodarki zasobem mieszkaniowym gminy Żagań.
2. W warunkach tworzenia programów operacyjnych w zakresie kierunków gospodarowania zasobami w latach 2004 - 2008, należy w pierwszej kolejności odnieść się do założeń przedstawionych w wariancie umiarkowanym. Przeprowadzenie prawidłowej oceny wszystkich elementów z tego wariantu, które są możliwe do zrealizowania, stanowić powinno podstawę podejmowanych decyzji.
3. Należy określić te elementy z zakresu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które będzie można realizować zgodnie z zapisami wariantu optymistycznego. Również należy wskazać te elementy, które ze względu na istniejące lokalne uwarunkowania mogą być realizowane wyłącznie według wariantu pesymistycznego.
4. Program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy, jako jeden z istotniejszych elementów strategii rozwoju mieszkalnictwa w Żaganiu, powinien być długookresowy, aktualny i skuteczny. Dlatego szczególne znaczenie ma ustalenie głównych celów, priorytetów i mechanizmów wdrożeniowych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
5. Formalna akceptacja wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy przez władze lokalne będzie przebiegać na dwóch płaszczyznach:
a) ogólnej (gdzie przyjęte uchwałą rady cele i kierunki staną się podstawą opracowania planu operacyjnego),
b) szczegółowej (gdzie uchwałą rady przyjmie się plan operacyjny, którego realizacja finansowa i rzeczowa ustalana będzie każdorazowo w przyjmowanych przez radę uchwałach budżetowych).
6. Ze względu na roczny cykl budżetowy, plan operacyjny będzie musiał być corocznie aktualizowany i uchwalany przez radę. Jego bieżąca aktualizacja stanowić będzie jednocześnie ocenę aktualności przyjętego programu.

§2.

Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Miasta Żagań.

§3.

Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubuskiego mocą obowiązującą od 1 lipca 2004 roku.

 

Przewodniczący Rady Miasta Żagań

Marian Łęcki